Cuidados importantes – Documentação e Contrato (Vendas de Imóveis e Locações)

14 de fevereiro de 2025advpalestrasNo Comments

Na análise de documentação imobiliária e elaboração de contratos de compra e venda e locação, é fundamental observar os seguintes pontos:

1. Documentação Imobiliária

  • Registro no Cartório de Imóveis: Verificar a matrícula atualizada, garantindo que o imóvel está livre de ônus (e.g., hipotecas, penhoras, usucapião pendente).
  • Legitimidade do Vendedor/Locador: Confirmar a titularidade do proprietário e a existência de eventuais condôminos ou herdeiros.
  • Características do Imóvel: Conferir a descrição física no registro, confrontando com a realidade (área, divisões, benfeitorias).
  • Regularidade Urbana e Fiscal:
  • Certidão de Regularidade de Tributos (IPTU quitado).
  • Habite-se ou Auto de Conclusão de Obra (para imóveis novos).
  • Atenção a zonas de proteção ambiental ou restrições urbanísticas (LEI Nº 6.766/79).

2. Contrato de Compra e Venda

  • Elementos Essenciais: Identificação das partes, descrição precisa do imóvel, preço e forma de pagamento (Art. 481 do CC/02).
  • Financiamento: Se houver alienação fiduciária ou financiamento bancário, assegurar cláusulas de retomada e responsabilidades.
  • Cláusulas Contingenciais: Condições suspensivas (e.g., aprovação de crédito), multas por descumprimento e prazo para escrituração.
  • Garantias: Sinal, arras ou retenção de parte do valor até a entrega das chaves.
  • Transferência de Risco e Posse: Definir momento exato da transferência (Art. 530 do CC/02).

3. Contrato de Locação

  • Prazo e Reajuste: Estipular duração (determinado/indeterminado) e critério de reajuste (e.g., IGP-M).
  • Depósito Caução: Limite de até 3 aluguéis (Art. 37 da LEI Nº 8.245/91) e regras para devolução. Há outras formas de garantia: Fiador, Seguro Fiança, Título de Capitalização, Cotas de Investimento
  • Obrigações das Partes:
    • Locador: Manutenção da estrutura.
    • Locatário: Conservação do imóvel e vedação de sublocação sem autorização.
  • Rescisão: Prever notificação prévia, causas para despejo e multas.
  • Laudo Vistorial: Anexar inventário detalhado do estado do imóvel.

4. Recomendações Gerais

  • Comunicação Clara: Explicar termos técnicos a clientes não jurídicos.
  • Registro em Cartório: Contratos de compra e venda exigem escritura pública para imóveis (Art. 108 do CC/02).
  • Due Diligence: Consultar certidões negativas (trabalhista, cível, ambiental) para evitar surpresas pós-negócio.

A atenção a esses aspectos previne litígios, assegura segurança jurídica e fortalece a credibilidade do profissional. Em casos complexos, a consultoria especializada é indispensável.

Christiane Pingitore
Especialista em Direito Imobiliário